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Cómo saber si puedes comprar departamento en la CDMX

Cómo saber si puedes comprar departamento en la CDMX

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En la capital del país, la vivienda nueva se encareció 50 por ciento en solo tres años. Mientras que al cierre de 2015 el precio promedio era de 2.9 millones de pesos, al tercer trimestre de 2018 ya era de 4.5 millones, de acuerdo con datos de la empresa especializada en consultoría e investigación inmobiliaria, Softec.

Aun así, cada mes se venden mil 500 departamentos o casas nuevas en la capital mexicana, aunque en Monterrey se colocan 2 mil 400 unidades en el mismo periodo; en Guadalajara, mil 700; y en Cancún y Riviera Maya, mil 157, muchas veces con precios más bajos.

El 60 por ciento de la capacidad de compra de las personas que buscan adquirir un inmueble en la Ciudad de México está por debajo de los 2 millones de pesos, pero el 86 por ciento de la oferta nueva existente está por arriba de ese precio. ¿La razón? Producir un departamento o casa por debajo de los 2 millones en la capital es un negocio difícil.

El precio del suelo ha crecido más rápido que el de la vivienda, en promedio 3 puntos porcentuales, estima la empresa de análisis inmobiliario AI360.

En 2015, por ejemplo, la empresa podía comprar terrenos en la colonia Cuauhtémoc entre 30 mil y 35 mil pesos por metro cuadrado. Actualmente, los precios ascienden a 55 mil o 60 mil pesos por metro cuadrado. En otras palabras, el hecho de que los códigos de construcción no permitan que se realicen torres residenciales de mayor tamaño encarece el valor de las unidades y de la propia tierra.

Ante el alza en el precio de la tierra, la vivienda en la capital evolucionó para tratar de ser un negocio rentable.

Hace una década, se podía comprar vivienda nueva de interés social en la Ciudad de México; hoy eso es prácticamente imposible, pues son inmuebles con precios de hasta 735 mil pesos.

La industria se volcó de lleno hacia los sectores medio, residencial y residencial plus, con precios promedio de 1.5 millones, 3 millones y 8 millones de pesos, respectivamente.

La mala noticia es que los departamentos que menos se construyen son los de 1.5 millones de pesos. Y aun esos requieren en muchas ocasiones de un esfuerzo financiero muy relevante por parte de los compradores.

Durante 2016, los desarrollos que más se edificaban en la capital eran los residenciales tradicionales, pero desde 2017 el segmento residencial plus domina las obras, según información de Softec. En el caso de vivienda usada, aún es posible encontrar precios por debajo de un millón de pesos, destacó la firma.

Por años, los especialistas han referido que en la ciudad no hay terrenos para construir, aunque Eduardo Torres, director ejecutivo de AI360, consideró que la escasez de suelo en la capital es artificial, pues podría resolverse a través de acciones del gobierno.

“Debe existir más vivienda por debajo de 2 millones de pesos que refleje la capacidad de compra de la gente”, advirtió Torres. “El problema es la autoridad, porque al ser tan restrictivos los permisos de construcción y el número de niveles construidos, se genera una sensación de escasez artificial de oferta de suelo y el precio del suelo ha crecido más rápido que el de la vivienda”.

La forma en la que es posible que exista más oferta a mejores precios es permitir mayor densidad, recomendó el experto.

En palabras sencillas, que se puedan construir más pisos en una torre de departamentos. Y ni siquiera es necesario aumentar la densidad en toda la ciudad, bastaría con hacerlo cerca de corredores de transporte, donde hay Metro, Metrobús y ejes viales importantes, detalló.

Otro aspecto que debe corregirse para aumentar la oferta de inmuebles es reconsiderar el tamaño mínimo de la vivienda, pues lo más pequeño que permite la norma es entre 45 y 50 metros cuadrados, lo que restringe la construcción de departamentos para personas que viven solas. “No hay espacios unipersonales”, señaló.

Pese a todo, el nivel de demanda en la Ciudad de México no va a disminuir: en los próximos 30 años se requerirán al menos 50 mil hogares anualmente, según estimaciones de Softec. Pero al año, en promedio en la Ciudad de México se venden 20 mil unidades nuevas, esto significa que 30 mil familias tendrán que resolver su necesidad de vivienda de forma distinta, ya sea con un departamento usado, rentando o compartiendo.

Expertos y empresarios coincidieron en que sin importar los precios, hay compradores para la oferta inmobiliaria que se construye en la capital del país, aunque es muy selecta.

 

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